租賃-回復原狀之程度與義務
小明跟房東租了一間三房二衛的公寓，5年到了，孩子長大退租，房東卻說小孩把房子弄得很髒亂，要小明回復原狀，沒有達到房東的要求，就要扣2個月的押金不退還，甚至說還沒復原以前都不算退租完成，要繼續跟小明收租金，這樣可以嗎？
相信不論是租屋族或是房東，各位的租約裡都會有一個「租約屆期或終止，應回復原狀」的條款。
身為房客的小明，一定會想，蛤？！我怎麼可能回復原狀啊？房子住了5年，房東附的桌椅、櫃子、沙發，我都有在用，廚房都有在煮飯，難免有使用過的油漬或髒汙，小孩跑跑跳跳摸東摸西，牆壁多少有磕碰或黃漬，怎麼有辦法回復到原本的狀態呢？
身為房東的你，一定也會想，房客本來就要好好保持房屋屋狀，有髒汙破壞，退租時當然要把房子回復原狀阿！而且租約裡加了這個回復原狀的條款，應該就無敵了吧？！不管房客住多久，退租時房客就是要把我的房子按照原狀還給我，我才能無縫接軌的轉給下個租客啊。如果沒有復原，就拿房客的押租金來扣，就沒問題了吧？！
其實上面這兩種想法，都不完全正確的，先給各位看看，在文具店或書局所購買的租賃契約版本，通常都簡單，還寫著要「誠心按照原狀遷空交還」
這樣的約款，雖然有效，但也因為雙方對於回復原狀的認知差距過大，常引起許多不必要的爭議。在訴訟中，雙方需要花費很多時間做舉證，法院也因此要做很多證據調查。
什麼是回復原狀？
其實法律上「回復原狀」的意思，是回復到這個東西的「應有狀態」，而不是「原有狀態」，也因此在車禍案件，或損害賠償的案件中，都會計算物品使用的折舊。另外，因為現實上不易真的將物回復到原狀，因此可以請求支付回復原狀所必要之費用，用來代替回復原狀。
在租賃關係中的回復原狀，法院判決是認為「除非當事人有特別約定」外，承租人應以合於契約之應有狀態返還，而租賃物返還時應具有何種狀態，應檢討當事人對於這件事，有沒有明示或默示之合意，並衡量租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之「自然耗損」、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，而非回復租賃物之原有狀態。
什麼狀況下，是自然耗損？
自然耗損，舉例而言租車時，輪胎使用必定會有摩擦，租屋時，牆面、地面因為長久使用而有些髒汙或破損(參考台北地院112年度簡上字第531號判決：排油煙管管線出口阻塞、桃園地院113年度桃小字第11號判決：牆面油漆泛黃、髒汙)，去婦嬰用品店租玩具或推車，玩具及推車有碰撞痕跡等等。這些都是可能發生的狀況，若契約沒有特別約定，會回到上面的標準判度。所以重點還是在於，契約到底如何約定？
行政院 109 年 8 月 26 日公告修正的「住宅租賃契約書範本」，就有關承租房屋的回復原狀，範本是約定：
第九條 室內裝修
承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全。
承租人經出租人同意裝修者，其裝修增設部分若有損壞，由承租人負責修繕。 第一項情形，承租人返還租賃住宅時，應□負責回復原狀□現況返還□其他 。
也就是雙方可以約定，進行「室內裝修」時，針對裝修部分，要回復原狀，或現況返還。
崔媽媽基金會提供的112年崔媽媽版住宅租賃契約書，針對這個部分，是約定：
第七條：修繕及改裝
一、租賃住宅或附屬設備因屬自然使用所產生之耗損，而有修繕之必要時，應由甲方負責修繕，茲甲方提供有修繕必要時之聯絡方式如後： 如因可歸責於乙方之事由所產生之損壞，應由乙方負責修繕。
二、前項由甲方負責修繕者，如甲方未於乙方所定相當期限內修繕時，乙方得自行修繕，並請求甲方償還其費用或於第三條約定之租金中扣除。
三、甲方為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，乙方無正當理由不得拒絕。
四、前項甲方於修繕期間，致租賃標的全部或一部不能居住使用者，乙方得請求甲方扣除該期間全部或一部之租金。
五、乙方如有室內裝修之必要，應經甲方同意，始得依相關法令自行裝設，且不得損害原有建築之結構安全。當租期屆滿或租賃契約終止，乙方返還租賃住宅時，就裝修部分應□回復原狀 □現況返還 □其他： 。
六、乙方經甲方同意裝修者，其裝修增設部分若有損壞，由乙方負責修繕。
在崔媽媽基金會所提供最新的租約版本，把房東和房客應該要做的事情，規範的更清楚了，非常建議大家可以參考。
但其實室內裝修的範圍很廣，而且在締約時房東，或許不清楚房客要對房屋裝修到甚麼程度，會需要為了裝冷氣而打洞嗎？會裝系統櫃或木作櫃子？牆面會油漆改色？地板要鋪塑膠地板？等等，好多不同項目。此時，可能房東會希望房客退出時櫃子需要拆走，但冷氣孔可以留著方便後手裝設冷氣，牆面油漆要改改回原本的顏色等等，針對不同項目會有不同要求。
因此律師在替當事人草擬租賃合約時，為了保障雙方都權益，減少日後爭議，提醒房東在出租前，應該針對房屋本身，還有提供的家具家電狀態，進行詳細的拍照，列出清單，點交給房客，如果有特殊需求，務必要在契約中紀載清楚，而且一定要拍照或錄影、一定要拍照或錄影、一定要拍照或錄影，太重要了講三次，很多案件是在無法舉證之下而敗訴。
另外剛才提到的室內裝修，或退出時需要進行清潔等，也建議在房客裝修完畢後，增加附約，一樣列出清單，告訴房東到底做了哪些，要退租時，要保留或是復原，或是有其他選項。
如果沒有回復到房東滿意的程度，房東可以扣押金嗎？
押金係為擔保承租人未清償之租金、費用、返還租賃物責任等，於租約終止後，前揭費用若均已結清，出租人才會將押金無息返還承租人。也因此租賃合約，都有約定押金扣抵條款。
例如行政院112年 6月 14日公布的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，也有提到
押金由租賃雙方約定為 個月租金，金額為 元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。
前項押金除有第十二點第四項、第十四點第三項、第十五點第四項及第十九點第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。
所以，如果房東認為房客沒有依照契約復原，或有其他費用未付清，都是可以扣抵押金的，倘若房客認為房東不應扣抵，要請求返還，就只能透過訴訟主張，由法院逐一審核房東溜出的扣抵項目，有沒有理由。
最後，律師認為，租屋可能會多數人一生當中都會遇到的事，無論是當房東或是房客，站在有人提供房屋讓我居住，或有人願意住我的房子，這樣的立場，互相理解、尊重彼此的需求，建立對等、平和的關係，當個良善的房東與優質的房客，才能讓租屋市場建立起好的循環喔！
希望這篇文章，能夠幫助各位，知道房客退租時該怎麼保障自己的權益，除了文章所提到的問題以外，如果還有其他疑問，歡迎到FB粉絲專頁「鄭珮玟律師」諮詢，或是加入LINE官方帳號：＠lawwithjheng私訊聯絡，預約來所諮詢。
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